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共同共有的房屋被拆迁 部分共有人未签字 安置补偿协议仍被法院认定有效

成功案例 广州拆迁律师 80℃

张某女与父亲、其他兄弟姐妹共同共有的房屋被划入拆迁范围,拆迁开始之后父亲死亡,弟弟张某在未征得张某女同意的情况下,持其他兄弟姐妹的授权委托书与拆迁公司签订了安置补偿协议,张某女认为签订安置补偿协议的行为存在恶意串通,她完全不同意,安置补偿协议应属无效。

【案情】
张老先生和老伴在上海市某路有套房屋,老伴去世后,其子女张某女、张某二、张某三、张某女二、张某与张老先生协商一致共同继承该房屋,产权人登记为六人共同共有,户主为张老先生,户籍在册人员还有张某,房屋具体由张某对外出租。
2015年5月某房地产开发公司获得政府批准开发某房地产项目,并依法取得房屋拆迁许可证,由某拆迁公司具体实施拆迁工作。张老先生与子女共有的房屋被划到拆迁范围之内。房屋拆迁开始之后没多久,张老先生死亡,张老先生在死亡前曾出具委托书,明确其拆迁份额交由张某女处理。
由于张家内部矛盾巨大,最终未能与拆迁公司达成安置补偿协议,2017年3月5日区建设和交通委员会对房屋做出房屋拆迁裁决书,裁决书裁定给予张家安置补偿某路某号楼101室房屋一套,建筑面积72平方米,价值人民币98万元,另给付其他各类安置补偿款人民币220万元。
收到裁决书后,张某持有除张某女之外其他共有人的授权委托书,以户代表身份与被拆迁公司再行协商并签订了安置补偿协议。安置补偿协议载明被拆迁人:张某等;安置房屋为某路某号楼101室,建筑面积72平方米,双方还约定了其他安置补偿款、过渡费、搬家费等共计人民币220万元。此外,双方还另行签订备忘录,约定除安置补偿协议约定的补偿安置利益之外,由拆迁公司再适当给予共有人经济补偿款人民币40万元。张某等人承诺同意将给予该户的安置房屋归张某女享有。
协议签订后拆迁公司给付260万元,其中张某系共有人之一,且户籍在册而补偿80万元,张某二等3共有人每人补偿60万元。因安置房尚在建设中,安置补偿协议尚未全部履行。
张某女得知张某与拆迁公司签订了安置补偿协议后,立即向法院起诉张某及拆迁公司,要求确认安置补偿协议无效。
张某女认为:自己是被拆迁房屋共有人,户口也在内。父亲死亡前曾在拆迁公司亲笔签名交代明确其拆迁份额交由自己处理。现张某未经其同意,与拆迁公司恶意串通签订安置补偿协议,该行为严重侵害了自己及张老先生的合法权益,安置补偿协议应属无效。
张某则认为:房屋拆迁关乎他和其他共有人的共同利益,拆迁公司也认为他有签约资格,他也有张某二等共有人的授权,他作为代表签订安置补偿协议是为了大家的利益,他不清楚安置补偿协议是否有效,同意由法院依法裁判。
拆迁公司认为:拆迁以户为单位,必须有签约代表,原来的户主张老先生已经去世,所以由儿子张某出面签订协议,形式有效;在补偿安置内容上,补偿安置结果远远大于房屋拆迁裁决,大于拆迁基地操作口径确定的政策,没有损害包括原告在内各方当事人的利益,因此不同意张某女的主张。

【判决】
法院审理后根据事实和法律认为张某与拆迁公司签订安置补偿协议有效,为此法院驳回了张某女的诉讼请求。

【分析】
被拆迁房屋系共有产权,在张老先生已经死亡的情况下,其他共有人应当协商,推举签约代表,维护全体共有人的合法权益。根据法律规定应对拆迁范围内的房屋所有人给予补偿安置,被拆迁人以合法有效的房地产权证为一户,拆迁补偿安置按户进行。
在拆迁双方协商不成的情况下,房屋拆迁主管部门曾做出行政裁决,但现行法律并不禁止在政府部门做出行政裁决之后不能再行签订安置补偿协议。因此,张家可以再与拆迁公司协商另行签订安置补偿协议。
张某作为房屋的共有人,亦是在册户籍人口,且持有除张某女之外的其他共有人的授权委托书,其当然具有签约资格,其虽未取得张某女的授权,但系争安置补偿协议并不会因此而无效。
安置补偿协议适用面积标准房屋调换的方式,符合法律规定。综合安置补偿协议约定事项以及拆迁公司实际给予的补偿款项,已经明显高于拆迁主管部门所作的裁决,未遗漏份额或损害其他共有人的利益,备忘录中还记载张某等人同意安置房屋归张某女享有,全体共有人获得了更多的利益。
律师认为依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。张某女认为张某与拆迁公司恶意串通擅自签订安置补偿协议,并没有事实根据和法律依据。因此,安置补偿协议合法有效。

文中人物姓名均为化名

【相关法律条文】
《中华人民共和国合同法》第四条 【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

《中华人民共和国合同法》第五条 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》第六条 【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《中华人民共和国合同法》第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。

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